Kupując nieruchomość pod wynajem, należy wziąć pod uwagę wiele czynników, które zaważą na późniejszych zyskach i zwrocie z inwestycji. W tym lokalizację, cenę nieruchomości, jej stan, a także dokonać wielu formalności. W natłoku tych wszystkich informacji łatwo pominąć istotny czynnik, jakim jest podatek z najmu, który może znacząco obniżyć przychody w późniejszym czasie. Poniżej prezentujemy 7 sposobów na obniżenie podatków dla landlordów.
Wliczaj wszystkie nakłady na inwestycję w koszty
Wielu landlordów podczas rozliczenia podatkowego, wykazuje tylko oczywiste koszty, czyli koszty napraw, remontów i inne wydatki związane z samą nieruchomością, takie jak koszty mortgage. Tymczasem wszystkie wydatki poniesione w ramach zarządzania nieruchomością, mogą obniżyć podatek. W tym koszty podróży do nieruchomości, koszty ogłoszeń i reklam, koszty telefonów, certyfikatów bezpieczeństwa, prawników, doradców, a także koszty agencji nieruchomości. Co do zasady, HMRC uznaje, że wszystkie wydatki poniesione w całości na rzecz zarządzania nieruchomością i najmem, są możliwe do wliczenia.
Landlord odliczy także koszty „home office”
Nawet jeśli posiadasz tylko jedną nieruchomość, zarządzanie nią wymaga poświęcenia czasu i pracy biurowej. Do rozliczenia rocznego można wliczyć koszty home office liczonego jako część kosztów faktycznie poniesionych na energię elektryczną, internet i inne opłaty w miejscu twojego zamieszkania. HMRC dopuszcza także odliczanie stałej kwoty ryczałtu za home office.
Niewynajmowana nieruchomość a koszty
Jeśli nieruchomość stoi pusta przez jakiś czas, koszty, które w tym czasie się pojawią jak council tax czy rachunki, również można odliczyć.
Spółka zapłaci mniejszy podatek z najmu
Jest to kluczowa sprawa do rozważenia, gdyż prawie zawsze warto rozważyć zakup nieruchomości na spółkę. Wymaga to dokładnego zaplanowania procesu zakupu, bowiem należy uwzględnić założenie spółki. Natomiast pod względem podatkowym zwykle jest to bardzo opłacalne. Przepisy znane jako income tax relief dla landlordów, wprowadzone w kwietniu 2020 roku, sprawiły, że osoby fizyczne zapłacą z reguły większy podatek niż spółki zarabiające na wynajmie nieruchomości. Spółki obowiązuje niższy podatek od zysków (19% Corporation Tax) w porównaniu z osobą fizyczną (Income Tax ma rosnące progi podatkowe z najwyższymi stawkami 40% i 45%).
Dodatkowo posiadanie nieruchomości przez spółkę, oznacza możliwość zatrudnienia się w spółce i pobierania wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością. Daje także większe możliwości wliczenia kosztów związanych z najmem, a tym samym obniżenia podstawy opodatkowania.
Osoby, które nie przemyślały założenia spółki ltd przed zakupem nieruchomości, mogą transferować posiadaną przez siebie nieruchomość na spółkę ltd.
Również jeśli dokonujemy zakupu kolejnej nieruchomości, warto przeliczyć podatki i przemyśleć założenie spółki.
Podział udziałów w nieruchomości obniży podatek
Podział nieruchomości i transfer części udziałów do innej osoby np. naszego partnera życiowego, może pozwolić na obniżenie podatku. Ma to sens, szczególnie jeżeli jeden z właścicieli mieści się w niższym progu podatkowym. W takiej sytuacji współwłaściciele dzielą zyski z najmu pomiędzy siebie, tak aby to było, jak najkorzystniejsze podatkowo. Aby podzielić udziały nie trzeba przepisywać prawnie własności nieruchomości na drugą osobę. Tzw. Beneficial Owner, to osoba, która ma korzyści z danej nieruchomości nie będąc jej właścicielem. Pozwala to dzielić się przychodami, bez konieczności sprzedawania części udziałów.
Przenoszenie straty na kolejne lata podatkowe
Jeśli przez rok lub więcej lat uzyskiwałeś straty z najmu nieruchomości i nie płaciłeś podatku, możesz je wykorzystać w kolejnych latach. Dzieje się tak, gdy na przykład nieruchomość stała pusta, a rachunki i mortgage były płacone. Przeniesienie straty w praktyce oznacza, odjęcie strat z poprzednich lat, od zysku w bieżącym roku. Dzięki temu obniża sie podatek lub niweluje go całkiem. Aby to zrobić, należy cofnąć się z rozliczeniem do poprzednich lat.
Pamiętaj, by jako landlord rozliczyć się na czas
Spóźnienie się z rozliczeniem podatkowym dla osoby fizycznej oznacza nie tylko karę w wysokości £100, ale także odsetki doliczone do należnego podatku. Terminowe rozliczenia oznaczają brak kar i mniejsze wydatki.
Podatek z najmu w UK jeśli mieszkasz w Polsce
Wynajmując nieruchomość posiadaną w Wielkiej Brytanii, musisz rozliczyć przychód z HMRC. Także wówczas gdy mieszkasz w Polsce. Wielu Polaków nie wie lub zapomina o tym, jednak przychody z najmu w UK, są tam rozliczane niezależnie od kraju zamieszkania właściciela nieruchomości. Nie ma znaczenia, że rezydencja podatkowa landlorda jest poza UK.